Marque Joosten, de ontslagen directeur van de huizensite Funda, is
snel. Hij praat snel, denkt snel en handelt snel. Joosten (net terug
van een Web-2.0-conferentie in San Fransisco en ‘een vakantietje op
Paaseiland’) is niet het type om te rouwen over zijn ontslag, maar wel
om er veel over te praten.

Onder leiding van Joosten maakte de
huizensite Funda vanaf de lancering in 2001 een stormachtige
ontwikkeling door. Funda is al jaren een van de best bezochte websites
van Nederland. Maandelijks zoeken 3,5 miljoen mensen op Funda naar een
te koop staande woning.

Het is niet de eerste keer dat Joosten
ondervindt hoe snel succes kan keren. Eind jaren negentig zette hij
voor ING de gratis internetprovider Freeler op. Dat ging crescendo,
totdat concurrent World Online van Nina Brink naar de beurs ging en de
eerste barsten in het pantser van de internethype verschenen. Het
Freeler-avontuur was voorbij en Joosten was blij toen de NVM hem vroeg
een huizensite op te zetten.

Waarom was dat indertijd gedurfd?

‘Iedereen
hield zijn geld op zak. Het kon uit omdat we niet veel nodig hadden. We
begonnen met zes man en een simpel idee. De NVM bracht het
woninguitwisselingssysteem Tiara in. Daarin staan gegevens over alle te
koop staande NVM-woningen. Uitgever Wegener stortte een flink bedrag in
de verwachting dat er naast een woningsite ook een blad zou komen. De
rest van het startkapitaal werd opgebracht door makelaars die aandelen
in Funda kochten.’

Diezelfde makelaars zijn nu boos. Funda kóst alleen maar geld, zeggen zij.

´Ze
hebben gelijk. Ze zijn voorgelogen. Er zijn door het hele land
presentaties voor de makelaars gehouden waarbij hun werd gevraagd of ze
aandelen wilden kopen. Er werden vette winsten beloofd, maar het enige
dat de makelaars tot dusver voor hun investering in Funda hebben
teruggekregen, is een paar dubbeltjes dividend. Inspraak hebben ze ook
al niet, want als individuele makelaar kun je nooit op tegen de NVM.

‘Ik
had heel andere plannen met Funda dan de NVM. We hadden een omzet van
wel 80 miljoen kunnen boeken als makelaars of particulieren zouden
betalen voor het plaatsen van een huis op de site. Dan hadden we de
aandeelhouders keurig kunnen terugbetalen. Het mocht niet zo zijn. De
omzet van Funda is gestokt op zo’n 13 miljoen euro. Dat wordt vooral
verdiend met advertenties.’

Wat ging er mis?

‘Er heeft
vanaf het eerste moment een weeffout in gezeten. De NVM beschouwde
Funda altijd als een site die de makelaar verder moest helpen. Zo
redeneren beroepsverenigingen. Wij van Funda hebben de site altijd
benaderd vanuit de huizenkoper. Die moest zo goed mogelijk worden
bediend in zijn zoektocht naar een huis. Wij hadden iedere week wel een
nieuw consumentvriendelijk handigheidje op de site. Makelaars moesten
daar niets van hebben. Die wilden zo min mogelijk veranderingen.

We
merkten in 2004 dat we tegen de grenzen van de groei aanliepen met 3,5
miljoen unieke bezoekers per maand. We hebben toen onze activiteiten
verlegd naar het buitenland. Funda Travel werd opgericht, en we openden
een site in Ierland.’

Hebben jullie geprobeerd de makelaars terug aan boord te krijgen?

‘Nee.
De Funda-trein denderde door. Het was onze taak van Funda een succes te
maken, niet om de makelaars op sleeptouw te nemen. Een voorbeeld: in
het begin leverde 90 procent van de makelaars geen foto’s bij de huizen
die te koop stonden. Daardoor stonden de huizen minder aantrekkelijk op
Funda. Dus zijn de makelaars allemaal digitale fotos gaan maken. Zo
ging het met alles. Wij dicteerden, de makelaardij volgde.

Makelaars
werden langzamerhand afhankelijk van Funda, in plaats van andersom.
Verkopers zoeken nu een NVM-makelaar om hun huis op Funda te kunnen
aanprijzen, en niet andersom.

Het ging een tijd goed, maar de
markt is veranderd. Iedereen mag tegenwoordig het huizenaanbod van de
NVM, de schat van Funda, online zetten. Funda is haar exclusiviteit
kwijt. Als je nu voorop wilt lopen, moet je de beste site hebben en
voortdurend innoveren.

Wij vonden daarom dat Funda moest worden
opengesteld voor niet-NVM-makelaars, zodat we nog meer huizen konden
laten zien. Ook wilden we met betaalde advertenties werken, waarmee je
bijvoorbeeld voor je huis een betere plek op de site zou kunnen kopen.

De
NVM zag daar niets in, maar wij wilden per se doorzetten. De raad van
commissarissen steunde ons. In het najaar van 2006 heb ik gezegd dat ik
Funda toch ging openstellen. Toen heeft de NVM de commissarissen
gevraagd mij te ontslaan. Die deden dat, en zeiden direct zelf ook op
te stappen.’

Waarom wilde de NVM niet meewerken?

‘Omdat
die zijn eigen winkeltje beschermt. Zolang NVM-makelaars als eerste
kunnen putten uit het huizenaanbod van hun collega’s, zijn ze de
concurrentie altijd een paar stappen voor. Vooral Amsterdamse makelaars
zijn daar heel bedreven in.

‘Maar de wal keert het schip.
Internet maakt de huizenmarkt steeds transparanter. Daardoor wordt het
moeilijker voor makelaars elkaar de bal toe te spelen. Het is een
kwestie van tijd voordat het daarmee afgelopen is.’

Hoe ziet de toekomst van de huizenverkoop er dan uit?

‘Er
worden ieder jaar 200 duizend huizen verkocht. Gegevens daarover worden
bewaard op internet. Er komt een moment dat de verkoopinformatie over
alle huizen in Nederland online staat. Straks kunnen kopers gewoon
bieden op het huis dat ze willen hebben, of dat nu te koop staat of
niet. Alle gegevens en de waarde van een pand zijn immers bekend. Ik
zie daarbij een goede site voor me, waarop bewoners met een kleur
kunnen aangeven wat ze willen met hun huis. Rood als ze voor geen geld
weg willen, oranje als ze openstaan voor een bod, en groen als ze graag
willen verkopen.’

Dan heb je dus geen makelaar meer nodig?

‘Niet
om een huis te zoeken, maar wel om een pand te taxeren, of voor de
onderhandelingen. De manier waarop huizen worden verkocht, gaat
drastisch veranderen en de makelaars moeten zich daaraan aanpassen.
Funda wilde daarbij zijn, maar de NVM in mijn ogen niet.’

Marque Joosten, de ontslagen directeur van de huizensite Funda, is
snel. Hij praat snel, denkt snel en handelt snel. Joosten (net terug
van een Web-2.0-conferentie in San Fransisco en ‘een vakantietje op
Paaseiland’) is niet het type om te rouwen over zijn ontslag, maar wel
om er veel over te praten.

Onder leiding van Joosten maakte de
huizensite Funda vanaf de lancering in 2001 een stormachtige
ontwikkeling door. Funda is al jaren een van de best bezochte websites
van Nederland. Maandelijks zoeken 3,5 miljoen mensen op Funda naar een
te koop staande woning.

Het is niet de eerste keer dat Joosten
ondervindt hoe snel succes kan keren. Eind jaren negentig zette hij
voor ING de gratis internetprovider Freeler op. Dat ging crescendo,
totdat concurrent World Online van Nina Brink naar de beurs ging en de
eerste barsten in het pantser van de internethype verschenen. Het
Freeler-avontuur was voorbij en Joosten was blij toen de NVM hem vroeg
een huizensite op te zetten.

Waarom was dat indertijd gedurfd?

‘Iedereen
hield zijn geld op zak. Het kon uit omdat we niet veel nodig hadden. We
begonnen met zes man en een simpel idee. De NVM bracht het
woninguitwisselingssysteem Tiara in. Daarin staan gegevens over alle te
koop staande NVM-woningen. Uitgever Wegener stortte een flink bedrag in
de verwachting dat er naast een woningsite ook een blad zou komen. De
rest van het startkapitaal werd opgebracht door makelaars die aandelen
in Funda kochten.’

Diezelfde makelaars zijn nu boos. Funda kóst alleen maar geld, zeggen zij.

´Ze
hebben gelijk. Ze zijn voorgelogen. Er zijn door het hele land
presentaties voor de makelaars gehouden waarbij hun werd gevraagd of ze
aandelen wilden kopen. Er werden vette winsten beloofd, maar het enige
dat de makelaars tot dusver voor hun investering in Funda hebben
teruggekregen, is een paar dubbeltjes dividend. Inspraak hebben ze ook
al niet, want als individuele makelaar kun je nooit op tegen de NVM.

‘Ik
had heel andere plannen met Funda dan de NVM. We hadden een omzet van
wel 80 miljoen kunnen boeken als makelaars of particulieren zouden
betalen voor het plaatsen van een huis op de site. Dan hadden we de
aandeelhouders keurig kunnen terugbetalen. Het mocht niet zo zijn. De
omzet van Funda is gestokt op zo’n 13 miljoen euro. Dat wordt vooral
verdiend met advertenties.’

Wat ging er mis?

‘Er heeft
vanaf het eerste moment een weeffout in gezeten. De NVM beschouwde
Funda altijd als een site die de makelaar verder moest helpen. Zo
redeneren beroepsverenigingen. Wij van Funda hebben de site altijd
benaderd vanuit de huizenkoper. Die moest zo goed mogelijk worden
bediend in zijn zoektocht naar een huis. Wij hadden iedere week wel een
nieuw consumentvriendelijk handigheidje op de site. Makelaars moesten
daar niets van hebben. Die wilden zo min mogelijk veranderingen.

We
merkten in 2004 dat we tegen de grenzen van de groei aanliepen met 3,5
miljoen unieke bezoekers per maand. We hebben toen onze activiteiten
verlegd naar het buitenland. Funda Travel werd opgericht, en we openden
een site in Ierland.’

Hebben jullie geprobeerd de makelaars terug aan boord te krijgen?

‘Nee.
De Funda-trein denderde door. Het was onze taak van Funda een succes te
maken, niet om de makelaars op sleeptouw te nemen. Een voorbeeld: in
het begin leverde 90 procent van de makelaars geen foto’s bij de huizen
die te koop stonden. Daardoor stonden de huizen minder aantrekkelijk op
Funda. Dus zijn de makelaars allemaal digitale fotos gaan maken. Zo
ging het met alles. Wij dicteerden, de makelaardij volgde.

Makelaars
werden langzamerhand afhankelijk van Funda, in plaats van andersom.
Verkopers zoeken nu een NVM-makelaar om hun huis op Funda te kunnen
aanprijzen, en niet andersom.

Het ging een tijd goed, maar de
markt is veranderd. Iedereen mag tegenwoordig het huizenaanbod van de
NVM, de schat van Funda, online zetten. Funda is haar exclusiviteit
kwijt. Als je nu voorop wilt lopen, moet je de beste site hebben en
voortdurend innoveren.

Wij vonden daarom dat Funda moest worden
opengesteld voor niet-NVM-makelaars, zodat we nog meer huizen konden
laten zien. Ook wilden we met betaalde advertenties werken, waarmee je
bijvoorbeeld voor je huis een betere plek op de site zou kunnen kopen.

De
NVM zag daar niets in, maar wij wilden per se doorzetten. De raad van
commissarissen steunde ons. In het najaar van 2006 heb ik gezegd dat ik
Funda toch ging openstellen. Toen heeft de NVM de commissarissen
gevraagd mij te ontslaan. Die deden dat, en zeiden direct zelf ook op
te stappen.’

Waarom wilde de NVM niet meewerken?

‘Omdat
die zijn eigen winkeltje beschermt. Zolang NVM-makelaars als eerste
kunnen putten uit het huizenaanbod van hun collega’s, zijn ze de
concurrentie altijd een paar stappen voor. Vooral Amsterdamse makelaars
zijn daar heel bedreven in.

‘Maar de wal keert het schip.
Internet maakt de huizenmarkt steeds transparanter. Daardoor wordt het
moeilijker voor makelaars elkaar de bal toe te spelen. Het is een
kwestie van tijd voordat het daarmee afgelopen is.’

Hoe ziet de toekomst van de huizenverkoop er dan uit?

‘Er
worden ieder jaar 200 duizend huizen verkocht. Gegevens daarover worden
bewaard op internet. Er komt een moment dat de verkoopinformatie over
alle huizen in Nederland online staat. Straks kunnen kopers gewoon
bieden op het huis dat ze willen hebben, of dat nu te koop staat of
niet. Alle gegevens en de waarde van een pand zijn immers bekend. Ik
zie daarbij een goede site voor me, waarop bewoners met een kleur
kunnen aangeven wat ze willen met hun huis. Rood als ze voor geen geld
weg willen, oranje als ze openstaan voor een bod, en groen als ze graag
willen verkopen.’

Dan heb je dus geen makelaar meer nodig?

‘Niet
om een huis te zoeken, maar wel om een pand te taxeren, of voor de
onderhandelingen. De manier waarop huizen worden verkocht, gaat
drastisch veranderen en de makelaars moeten zich daaraan aanpassen.
Funda wilde daarbij zijn, maar de NVM in mijn ogen niet.’